Wonen

Prinsjesdag Wonen

Het gebrek aan betaalbare woningen is groot in Nederland. Er ligt dan ook een enorme druk op een toekomstig kabinet om hier met oplossingen voor te komen. Tot die tijd is er in ieder geval extra geld beschikbaar om de bouw van nieuwe woningen te stimuleren. Verder worden er maatregelen aangescherpt, waarmee misbruik van de startersvrijstelling wordt tegengegaan en wordt de termijn voor de hypotheekrenteaftrek persoonlijker. Wij begrijpen dat u meer wilt weten over de consequenties van onderstaande maatregelen voor uw persoonlijke situatie. Neem daarvoor contact op met uw belastingadviseur bij Baker Tilly.

Gesplitste aankoop vanwege woningwaardegrens bij startersvrijstelling

De startersvrijstelling is onder voorwaarden voor starters op de woningmarkt van toepassing. Eén van de voorwaarden is dat de waarde van de woning niet uitkomt boven € 400.000 (woningwaardegrens).  In het wetsvoorstel is een verduidelijking op de antimisbruikbepaling van de startersvrijstelling opgenomen om constructies te voorkomen die ervoor zorgen dat de waarde van een gekochte woning onder de woningwaardegrens uitkomt. De startersvrijstelling wordt teruggedraaid, als de verkrijging van de woning binnen een jaar wordt gevolgd door een andere verkrijging ten aanzien van die woning of door de verkrijging van een aanhorigheid (zoals een garagebox).

Schriftelijke verklaring bij startersvrijstelling kan eerder

In de wet staat nu dat een persoon die een beroep op de startersvrijstelling wil doen een schriftelijke verklaring voor de startersvrijstelling moet afgeven. Op dit moment staat daarbij dat die verklaring ‘onmiddellijk’ voorafgaand aan de overdracht van de woning bij de notaris moet worden afgegeven. Het woordje ‘onmiddellijk’ wordt geschrapt, zodat de schriftelijke verklaring al eerder bij de notaris kan worden afgegeven.

Geen hoofdverblijf door onvoorziene omstandigheden is mogelijk

Voor zowel de startersvrijstelling als voor het 2%-tarief van de overdrachtsbelasting geldt dat de woning het hoofdverblijf moet gaan vormen. Nu geldt al dat, als zich na de overdracht van de woning onvoorziene omstandigheden voordoen waardoor de woning niet als hoofdverblijf is gebruikt, de toepassing van de startersvrijstelling of het lage tarief in stand kan blijven.

De vrijstelling of het 2%-tarief blijft ook van toepassing, als ná het sluiten van de koopovereenkomst (maar vóór de overdracht) zich een onvoorziene omstandigheid voordoet, waardoor de koper redelijkerwijs niet in staat is geweest om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan overlijden of scheiding. De koper moet de onvoorziene omstandigheid wel kunnen aantonen.

Bestaande eigenwoningschuld naar wens gezamenlijk te benutten

De eigenwoningschuld moet in 30 jaar (360 maanden) worden afgelost om de hypotheekrente op de schuld te mogen aftrekken. Voor leningen van vóór 1 januari 2013 geldt deze aflossingseis niet. We noemen dit de ‘bestaande eigenwoningschuld’. Ook na 2013 hoeft de bestaande eigenwoningschuld niet aan deze aflossingseis te voldoen.

Wanneer partners gezamenlijk een woning kopen waarvan één van hen een bestaande eigenwoningschuld heeft, kan dit tot een renteaftrekbeperking leiden bij de andere partner. Deze krijgt naar rato van het bezit de bestaande eigenwoningschuld van de ander toegerekend. Omdat voor deze partner dan niet aan de aflossingseis wordt voldaan, vervalt de renteaftrek voor dát deel van de lening.

Na 1 januari 2022 kunnen de partners ervoor kiezen de bestaande eigenwoningschuld van één van beide gezamenlijk te benutten. In dat geval kan de partner die geen bestaande eigenwoningschuld had, toch hypotheekrenteaftrek genieten over een aflossingsvrij deel van de eigenwoningschuld voor zover deze toe te rekenen was aan de bestaande eigenwoningschuld van de andere partner. Voor dat deel hoeft dan niet te worden voldaan aan de aflossingseis. Dit heeft wel tot gevolg dat die partner ook te maken krijgt met de nog resterende (beperkte) looptijd van de bestaande eigenwoningschuld. Als deze looptijd nog maar heel kort is, kan het aantrekkelijk zijn om geen gebruik te maken van deze mogelijkheid. Let op: dit vraagt om een nauwkeurige beoordeling op het moment dat zich dit voordoet.

Tarief overdrachtsbelasting bij terugkoop woning

De overdrachtsbelasting kent drie tarieven:

  • startersvrijstelling voor starters op de woningmarkt (onder voorwaarden, zoals dat de waarde van de woning niet boven € 400.000 mag uitkomen),
  • 2% voor woningen, waarbij o.a. geldt dat de verkrijger de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken,
  • 8% voor de overige gevallen.

Soms worden woningen verkocht met een ‘verkoopregulerend beding’ (een ‘vov-woning’). Een woning wordt dan verkocht aan de bewoner met een (kopers)korting, waarbij de bewoner de woning bij verkoop moet aanbieden aan de oorspronkelijke verkoper (vaak een woningcorporatie). Meestal gaat het hier om woningen die na terugkoop opnieuw aan starters worden verkocht. Bij de terugkoop geldt in 2021 een tarief van 8%. Om te voorkomen dat deze kosten aan starters worden doorberekend is in het wetsvoorstel geregeld dat onder voorwaarden een vrijstelling op de terugkoop van toepassing is.

Inzetten bestaande eigenwoningschuld in geval van overlijden niet langer verplicht

De eigenwoningschuld moet in 30 jaar (360 maanden) worden afgelost om de hypotheekrente op de schuld te mogen aftrekken. Voor leningen van voor 1 januari 2013, de bestaande eigenwoningschuld, geldt deze aflossingseis niet.

Bij overlijden moet een langstlevende partner de resterende ruimte en termijn van de bestaande eigenwoningschuld voortzetten en zal deze bij oversluiten van de hypotheek moeten worden ingezet.

Vanaf 1 januari 2022 kan de langstlevende kiezen wat het meest gunstig is. Als de bestaande eigenwoningschuld nog een lange looptijd heeft, dan kan het gunstig zijn voor de langstlevende om hiervoor te kiezen. Dit betekent dat de langstlevende nog voor relatief lange tijd de hypotheekrente kan aftrekken zonder te hoeven aflossen. Echter, is de termijn nog kort en heeft de langstlevende zelf geen aftrekverleden, dan kan een niet aflossingsvrije lening (die voldoet aan huidige wet- en regelgeving) met een langere looptijd aantrekkelijker zijn.

Termijn renteaftrek eigenwoningschuld wordt persoonlijker

De rente op een eigenwoningschuld is maximaal 30 jaar (360 maanden) aftrekbaar. Bij verhuizing naar een goedkopere woning of naar een huurwoning ontstaat aan de hand van de oude eigenwoningschuld en de resterende termijn een zogenoemde aflossingsstand. Nu delen getrouwde partners deze aflossingsstand naar rato van de huwelijksgemeenschap. Ook als de aflossingsstand ontstond bij verkoop van een woning waarvan slechts een van de partners vóór het huwelijk eigenaar was. Zo kon de andere partner een aflossingsstand krijgen zonder ooit eigenaar te zijn geweest.

Vanaf 1 januari 2022 blijft de aflossingsstand gekoppeld aan de partner bij wie deze is ontstaan. De termijn waarbinnen de hypotheekrente aftrekbaar is van de andere partner wordt daardoor niet langer beperkt. Het grote voordeel is dat hij/zij daardoor mogelijk langer hypotheekrente kan aftrekken.

Langstlevende partner ‘erft’ termijn renteaftrek niet meer

De termijn waarbinnen een eigenwoningschuld moet worden afgelost – de aflossingsstand – gaat per 1 januari 2022 bij overlijden niet meer over naar de langstlevende partner. Nu is dat nog wel zo. Vanaf 2022 kan de langstlevende mogelijk langer hypotheekrenteaftrek claimen, omdat hij/zij de aflossingsstand van de overledene niet langer ‘erft’.

Minder beperking door eigenwoningreserve partner

Wanneer iemand een woning met overwaarde verkoopt, dan moet hij/zij deze overwaarde in de nieuwe woning stoppen. Er ontstaat dan een zogenoemde eigenwoningreserve. De hypotheekrente op de nieuwe woning kan vervolgens maximaal worden afgetrokken over de aankoopprijs van de nieuwe woning minus de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve beperkt dus de hypotheekrenteaftrek.

Op dit moment delen getrouwde partners elkaars eigenwoningreserve naar rato van de huwelijksgemeenschap. Ook als de eigenwoningreserve ontstond bij verkoop van een woning waarvan één van de partners voor het huwelijk eigenaar was. Zo kon de andere partner een eigenwoningreserve krijgen zonder ooit eigenaar van een woning te zijn geweest. Vanaf 1 januari 2022 geldt dit alleen nog als partners in algehele gemeenschap van goederen zijn gehuwd of voorwaarden zijn aangegaan die daarmee overeenkomen (boedelmenging).

In andere huwelijkssituaties wordt de hypotheekrenteaftrek van de partner, die geen eigenaar was, niet beperkt door de eigenwoningreserve van de andere partner. Bovendien worden partners niet meer beperkt door een eigenwoningreserve van de andere partner als zij gezamenlijk wel voldoende eigen geld in de woning hebben gestopt.

Eigenwoningreserve bij overlijden niet meer naar de langstlevende

Nu gaat bij overlijden van één van twee partners de eigenwoningreserve over op de langstlevende. Dit leidt ertoe dat de langstlevende bij een latere aankoop van een woning de hypotheekrente mogelijk niet geheel kan aftrekken en daarin dus wordt beperkt. Deze regeling komt te vervallen. De renteaftrek van de langstlevende wordt niet meer beperkt door de eigenwoningreserve van de overleden partner.

Verlaging verhuurderheffing

Belastingplichtigen die op 1 januari meer dan 50 huurwoningen bezitten waarvan de huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (2021: € 752,33) zijn verhuurderheffing verschuldigd over de waarde van de woningen.

Het kabinet heeft besloten om de huren van woningen in de sociale sector in 2021 te bevriezen in verband met de coronacrisis. Om woningcorporaties en grotere particuliere verhuurders tegemoet te komen in deze inkomensderving wordt voorgesteld het tarief van de verhuurderheffing in 2022 te verlagen van 0,526% naar 0,485%.

Let op: het gaat om wetsvoorstellen

Alle genoemde maatregelen en wijzigingen zijn nog niet definitief, het zijn slechts wetsvoorstellen. De voorstellen moeten nog worden goedgekeurd door de Eerste en Tweede Kamer. Dat is op dit moment nog niet het geval.

Blijf up-to-date

Meer weten? Ik help u graag!

Heeft u vragen over de consequenties van de wonenmaatregelen voor uw persoonlijke situatie? Neem contact met mij op en ik help u graag.

Stefan Slager
Stefan Slager Consultant Tax Advisory T: 06 46 76 04 58