Steeds meer huizenbezitters geraakt door villataks: is bezwaar maken nodig?

Steeds meer belastingplichtigen krijgen te maken met de villataks. Deze hogere bijtelling in box 1 van de inkomstenbelasting was oorspronkelijk bedoeld om ‘dure’ woningen zwaarder te belasten. Maar door de stijgende WOZ-waarden krijgen steeds meer mensen, ook zónder villa, met deze bijtelling te maken.

Onze experts leggen uit hoe de villataks werkt, én wat je tegen de stijgende heffing kunt doen.

Eigenwoningforfait: bezit belast, kosten aftrekbaar

De eigen woning is belast in box 1. Er wordt een forfaitair ‘inkomen’ berekend op basis van de WOZ-waarde. Dit zogenoemde eigenwoningforfait bedraagt in 2025 in principe 0,35% van de WOZ-waarde van de woning. Maar als deze waarde hoger is dan € 1.330.000, geldt een forfait van 2,35% over de waarde boven dit drempelbedrag. Deze verhoogde bijtelling staat bekend als de villataks.

Rekenvoorbeeld villataks (2025)

Stel, een eigen woning heeft een WOZ-waarde van € 1.600.000.  Voor de eerste € 1.330.000 geldt een bijtelling van € 4.655 (0,35%). Over het meerdere, € 270.000, volgt nog eens € 6.345 aan bijtelling (2,35%). In totaal gaat het dan om € 11.000 bijtelling in box 1.

Je kunt bepaalde kosten in aftrek brengen op het eigenwoningforfait. Bijvoorbeeld hypotheekrente en financieringskosten. Maar de eigenwoningaftrek is beperkt door een aangepast tarief. En een andere regeling voor situaties met geen of geringe eigenwoningschuld (de Wet Hillen) wordt stapsgewijs afgebouwd. De samenloop van deze aflopende regelingen, de toenemende woningwaarden en de villataks zorgt dat steeds meer huiseigenaren effectief minder hypotheekrenteaftrek hebben, of zelfs box 1-belasting betalen over het bezit van de eigen woning.

Waarom is er een discussie over de villataks?

De villataks is in 2009 ingevoerd om het ‘woongenot’ van dure woningen meer te belasten. Bij de invoering gold een verhoogd forfait van 0,8%, maar sinds 2017 is het tarief 2,35% – bijna drie keer zo hoog. De drempelwaarde steeg van € 1.000.000 (2009) naar € 1.330.000 (2025).

Een drempelwaardestijging van ongeveer 33% dus, tegenover een verdrievoudiging van het tarief. En de woningprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen, waardoor ook ‘niet-villa’s’ steeds vaker onder deze regeling vallen.

Bovendien is er, mede naar aanleiding van een aantal juridische procedures over box 3, steeds meer kritiek op het gebruik van forfaits. De vraag is of de villataks in strijd is met het Europees eigendomsrecht, vooral wanneer de forfaitaire bijtelling hoger is dan het daadwerkelijke woongenot.

Geen strijd met Europees recht volgens Rechtbank

De Rechtbank Noord-Nederland boog zich vorig jaar over de villataks. Volgens de rechtbank doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die rechterlijke toetsing aan algemene rechtsbeginselen mogelijk maken. Bovendien is de villataks niet in strijd met het Europese gelijkheidsbeginsel en het eigendomsrecht.

Het voordeel dat een belastingplichtige geniet, bestaat volgens de rechtbank uit twee aspecten: een bestedingsaspect (de verkrijging van woongenot) en een beleggingsaspect (de waardeontwikkeling van de woning). Het is de wetgever toegestaan om deze aspecten in de belastingheffing te betrekken. En de wetgever mag ook een hoger forfait voor een duurdere eigen woning vaststellen, omwille van het beleggingsaspect.

Bezwaar tegen de villataks: wat zijn de mogelijkheden?

Als je het niet eens bent met de toepassing van de villataks in je aanslag inkomstenbelasting, dan kun je bezwaar maken tegen de definitieve aanslag waarin de verhoogde bijtelling is opgenomen. Let op: een bezwaar moet je binnen zes weken na dagtekening van de aanslag indienen. Deze termijn is strikt.

De kans is – mede gezien eerdergenoemde uitspraak – niet heel groot dat je bezwaar direct wordt toegekend. Maar het is mogelijk dat de Hoge Raad in de toekomst een ander oordeel velt, en uit de gang van zaken rond de box 3-procedures volgt dat het van belang kan zijn om tóch in bezwaar te gaan in die procedures. Naar aanleiding daarvan mochten namelijk alleen belastingplichtigen die tijdig bezwaar hadden gemaakt, gebruikmaken van de tegenbewijsregeling.

Mocht die lijn ook voor de villataks worden doorgetrokken, dan loop je het risico definitief buiten de boot te vallen als je niet tijdig bezwaar maakt.

Termijn verstreken? Kijk naar ambtshalve vermindering

Is de bezwaartermijn verstreken, maar denk je dat de villataks in jouw geval leidt tot een onevenredige belastingdruk? Dan kun je overwegen om een verzoek tot ambtshalve vermindering in te dienen. De ambtshalve weg biedt nog een (beperkt) vangnet voor wie de oorspronkelijke bezwaartermijn heeft gemist. Dit verzoek moet binnen vijf jaar na afloop van het belastingjaar zijn ingediend: voor het belastingjaar 2020 heb je bijvoorbeeld nog tot en met 31 december 2025 de tijd om dit te doen.

Bespreek je situatie met je adviseur

Heb je een eigen woning met een WOZ-waarde van meer dan € 1.330.000? Bespreek dan met je Baker Tilly-adviseur of het nodig is om bezwaar te maken tegen de villataks, of om een verzoek tot ambtshalve vermindering in te dienen.

Ook voor andere vastgoedvragen kun je bij onze experts terecht. Benieuwd naar onze vastgoedexpertise? Lees meer over onze brede dienstverlening op het vlak van vastgoed, of neem direct contact met ons op.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly-adviseur te overleggen over de impact hiervan.