Aangifte vennootschapsbelasting en gemeentelijk grondbedrijf

Grondbeleid is een belangrijk aandachtspunt bij de vennootschapsbelastingpositie van gemeenten. Niet alleen vanwege de aangifteplicht, maar ook door het kostenverhogende karakter van de vennootschapsbelasting. Dit zorgt er steeds vaker voor dat gemeenten met een actieve rol in het grondbeleid een ingewikkelde belastingaangifte moeten doen.

Onze experts bespreken de fiscale winstbepaling bij gemeentelijk grondbeleid in de aangifte vennootschapsbelasting.

Wanneer moet een gemeente een aangifte indienen?

Een gemeente moet een aangifte vennootschapsbelasting (Vpb) indienen als er sprake is van een fiscale onderneming. Dit geldt ook wanneer de gemeente een uitnodiging tot het doen van aangifte heeft ontvangen. Heb je vastgesteld dat het gemeentelijk grondbeleid leidt tot een vennootschapsbelastingplicht? Laat je dan bijstaan door een ervaren adviseur, want in de praktijk blijkt dat er veel valkuilen zijn.

Inbrengwaarde gronden bepalen

Is er bij grondexploitaties sprake van Vpb-plicht? Dan moet je voor een nieuwe grondexploitatie als eerste de fiscale inbrengwaarde vaststellen, om deze op de fiscale balans te activeren. Ontwikkel je grond die van een derde partij is gekocht? Dan is de inbrengwaarde in principe gelijk aan de aankoopprijs. Gaat het om eigen gemeentegronden? Dan wordt de fiscale inbrengwaarde meestal vastgesteld op het moment waarop het raadsbesluit tot het vaststellen van de grondexploitatie wordt genomen.

De fiscale inbrengwaarde is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer (WEV) en is niet hetzelfde als de BBV-boekwaarde, die de grondexploitatie op dat moment heeft. Je kunt de waarde door een derde partij laten taxeren, of zelf een berekening maken. In de praktijk zien we vaak dat gemeenten een van de volgende twee methodes gebruiken:

• DCF-methode (discounted cash flow): de inbrengwaarde wordt bepaald met cijfers uit de grondexploitatiebegroting bij het raadsbesluit waarin de grondexploitatie wordt vastgesteld. Deze methode is gebruikt voor de openingsbalansen toen gemeentes per 1 januari 2016 Vpb-plichtig werden. Destijds werd gerekend met een DCF-voet van 3,36%, maar in de praktijk zien wij tegenwoordig dat de Belastingdienst rekening wil houden met een hoger rentepercentage.

  Hanteer je de DCF-methode, dan moet je bepaalde zaken uit de kasstromen elimineren. Bijvoorbeeld de grondwaarde, indexaties, rente en kapitaalstortingen en -onttrekkingen.

• Residuele waarderingsmethode: bij deze methode bereken je de waarde aan de hand van de maximale waarde van grond. Je vermindert de verwachte opbrengst van het te realiseren vastgoed met alle kosten die daarbij komen kijken, zoals bouwkosten, advieskosten en winstmarges.

Hoe hoog is je fiscale rente?

Bij het vaststellen van het fiscale resultaat mag ook rekening worden gehouden met betaalde rente. In de praktijk is het echter niet altijd eenvoudig om de fiscale rente die bij een grondexploitatie hoort vast te stellen. Meestal gaan gemeenten niet een specifieke lening aan voor één project. Vaak kan ook niet één op één worden aangesloten bij de rente, zoals die volgt uit de BBV-regelgeving. Wel wordt er net als in de BBV-regelgeving voor fiscale doeleinden uitgegaan van het gewogen rente percentage in het jaar. Vaak wordt de rente berekend op basis van de gemiddelde voorraadpositie van het kalenderjaar en de verhouding eigen vermogen – vreemd vermogen binnen de gemeente. 

Opbrengsten

Op het moment dat een grondverkoop plaatsvindt, neemt een gemeente een resultaat in de aangifte op. De verantwoorde opbrengst is vaak gelijk aan de opbrengsten die wordt gerealiseerd met de gronden (zoals uit de MPG-cijfers blijkt). Bij het verantwoorden houd je rekening met een aantal bijzonderheden, zoals de verwerking van subsidies. Daarbij is een goede planning erg belangrijk. Onze experts vertellen je graag meer over de correcte berekening en verantwoording van de opbrengsten.

Kostprijs gronden als basis voor de winstberekening

Als gronden zijn verkocht, moet je een kostprijs aan de verkochte gronden toerekenen. Bij het vaststellen van deze kostprijs ga je uit van de fiscale inbrengwaarde die je hebt berekend, vermeerderd met de in de daarop volgende jaren gemaakte kosten. Daarnaast mag je nog rekening houden met toekomstige uitgaven (zo neem je ook de kosten mee die worden gemaakt nadat alle gronden zijn verkocht). Bij het vaststellen van deze uitgaven wordt aangesloten bij de MPG-cijfers. De kostprijs per vierkante meter is dan de waarde van deze totale kosten gedeeld door het totaal netto aantal uit te geven vierkante meters van de grondexploitatie. 

Let op: de realisatie van flats en woningen in één grondexploitatie kan leiden tot grote resultaatschommelingen. Lees hier meer over hoe je in dat geval verliesverdamping voorkomt.

Onze experts bieden graag ondersteuning

Het berekenen van de belastbare winst bij grondexploitatie kan ingewikkeld zijn. Onze experts weten precies waar je rekening mee moet houden. Ze kennen de valkuilen én de kansen voor optimalisatie. Wil je meer weten over de vennootschapsbelastingplicht bij het gemeentelijk grondbedrijf, de aangifte en de aandachtspunten? Neem dan contact op met onze adviseurs.

Ook voor zaken als een Tax Control Framework voor betere grip op de positie, btw en het Btw-compensatiefonds, en Business Advisory dienstverlening ben je bij ons aan het juiste adres.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.