Fiscale tips bij gemeentelijke grondexploitatie

Een gemeente moet een aangifte vennootschapsbelasting (Vpb) indienen als er sprake is van een fiscale onderneming. Dat is vaak het geval bij ‘actief’ grondbeleid.

Heb je vastgesteld dat het gemeentelijk grondbeleid leidt tot een vennootschapsbelastingplicht? Laat je dan bijstaan door een ervaren adviseur, want het berekenen van het resultaat uit de grondexploitatie volgt hele specifieke regels. Het gaat vaak om langlopende projecten, met verschillende realisatie- en opbrengstmomenten

Onze experts bespreken kansen en valkuilen bij de fiscale behandeling van het gemeentelijk grondbeleid en grondexploitatie.

Fiscale inbrengwaarde als basis

Om de belastingpositie te bepalen, bereken je bij eigen gronden (waarvoor geen koopprijs beschikbaar is) eerst de fiscale inbrengwaarde. De fiscale inbrengwaarde is de waarde waartegen een grondexploitatie tot de fiscale onderneming gaat behoren. Hier kom je meteen de eerste valkuil tegen. Stel je de inbrengwaarde onjuist en te laag vast? Dan levert dat een fiscaal nadeel op.

Als de grondexploitatie eenmaal is vastgesteld, dan kun je meestal niet veel meer optimaliseren aan de fiscale inbrengwaarde. Zorg dus dat je vóór de vaststelling van een grondexploitatie door de Raad al over de fiscale behandeling nadenkt. Kun je wellicht concrete keuzes maken waardoor de fiscale inbrengwaarde kan worden verhoogd? Daarmee verlaag je de toekomstige Vpb-last.

Kostprijs en opbrengsten bij grondexploitatie

In de aangifte vennootschapsbelasting vermeld je de opbrengsten die worden gerealiseerd met de gronden (zoals uit de MPG-cijfers blijkt).

Subsidies en exploitatiebijdragen zijn een aandachtspunt. Zo zien we in de praktijk dat deze vaak tot de opbrengsten worden gerekend. De gemeente hoeft hiervoor geen resultaat te verantwoorden: de ontvangen subsidie is eigenlijk een tegemoetkoming in de kosten, en kan dus ook in mindering worden gebracht op de in het jaar gemaakte kosten. Het voordeel van deze zienswijze is dat in het jaar van ontvangst geen positief resultaat ter hoogte van de subsidie in de aangifte hoeft te worden opgenomen.

Bij een verkoop moet je ook de kostprijs bepalen op basis van de fiscale inbrengwaarde en alle uitgaven (inclusief toekomstige). De kostprijs per vierkante meter is dan de waarde van deze totale kosten gedeeld door het totaal netto aantal uit te geven vierkante meters van de grondexploitatie. De fiscale resultaten wijken af van de commerciële. In de BBV-cijfers worden de resultaten verantwoord op basis van ‘percentage of completion methode’, terwijl fiscaal de werkelijke opbrengsten het uitgangspunt vormen.

Voorkom verliesverdamping bij schommelende resultaten

Verliezen zijn sinds 2022 onbeperkt voorwaarts verrekenbaar, tot een jaarlijks maximum van € 1 miljoen vermeerderd met 50% van de belastbare winst boven € 1.000.000. Bij schommelingen in de resultaten is het mogelijk dat een groot positief voordeel in een jaar niet volledig kan worden verrekend met een verlies uit een ander jaar.  

Er is een veelvoorkomend risico bij de realisatie van flats en woningen in één grondexploitatie. De opbrengst per vierkante meter bij een flatgebouw zal vaak veel groter dan bij een woning, terwijl de kostprijs per vierkante meter niet veel zal verschillen. In het jaar waarin de woningen worden verkocht is dan vaak sprake is van een verlies, en in het jaar waarin de flat wordt verkocht van een winst. Dat kan ongunstig zijn voor de fiscale verliesverrekening, en kan zelfs leiden tot verliesverdamping.

Maar er zijn manieren om deze mogelijke verliesverdamping te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan een alternatieve wijze voor het vaststellen van de kostprijs van de gronden, of het in aanmerking nemen van een afwaardering. In ieder geval is het belangrijk om bij het opstellen van de aangifte ook een prognose te maken van de resultaten voor toekomstige jaren. Een kwestie van maatwerk. Onze experts denken graag mee over de juiste manier om kosten in dat geval aan de verschillende jaren toe te rekenen, om verliesverdamping te minimaliseren.

Renteaftrek: stalling vaak niet effectief

Soms is rente niet aftrekbaar voor de vennootschapsbelasting. Zo bepaalt de huidige ‘earningsstrippingmaatregel’ (2025) dat rente niet aftrekbaar is als het saldo van verschuldigde en ontvangen rente meer is dan 24,5% van de winst, en meer dan € 1 miljoen. Andersom beredeneerd: de eerste miljoen euro aan rente is aftrekbaar, maar daarna mag het bedrag aan aftrekbare rente niet hoger zijn dan 24,5% van de winst (de fiscale EBITDA).

In de praktijk zien wij dat gemeenten tegen deze renteaftrekbeperking aanlopen. In jaren waarin veel vierkante meters worden verkocht, verantwoordt een gemeente winst, maar wordt de renteaftrek door deze maatregel beperkt. En hoewel die niet-afgetrokken rente ‘gestald’ kan worden voor verrekening in latere jaren, biedt dit niet altijd een oplossing. Gemeenten die veel investeren in sociale huur kunnen de gestalde rente bijvoorbeeld niet altijd in een later jaar in aftrek brengen. Maar met de juiste planning én oog voor eventuele andere belaste activiteiten binnen de gemeente, kun je verliesverdamping voorkomen.

Eindigt de belastingplicht?

Soms is het grondbedrijf na verloop van tijd niet meer Vpb-plichtig, omdat niet langer sprake is van een winstoogmerk. Bijvoorbeeld als er weinig of geen nieuwe projecten worden gestart en de huidige grondexploitaties lang doorlopen en verlieslatend worden. Dit zal vaak met een Post-Quick-Scan (PQS) duidelijk worden.

Toets dus jaarlijks of het grondbedrijf nog Vpb-plichtig is en leg de ingenomen standpunten vast in de administratie. De Belastingdienst is vooral bij structurele verliesposities erg kritisch.

Onze experts ken de kansen en uitdagingen

De adviseurs van Baker Tilly hebben ruime ervaring met gemeenten en helpen je graag bij je fiscale uitdagingen: van het beoordelen of sprake is van belastbaarheid of sparren over de fiscale positie tot het opstellen en indienen van de aangiften. En ook voor zaken als een Tax Control Framework, vastgoedgerelateerde vragen en non-profit- en overheidsexpertise kun je bij onze experts terecht. 

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.