Hoge Raad: eerder verkrijging van woning bij transformatie

Recent heeft de Hoge Raad de vraag beantwoord of een kantoorpand tijdens de transformatiewerkzaamheden, voor de heffing van overdrachtsbelasting, reeds kwalificeert als een woning. In dit nieuwsbericht gaan wij in op deze uitspraak en het belang voor de praktijk.

Feiten in deze zaak

Belanghebbende in deze zaak verkrijgt een appartementsrecht dat betrekking heeft op een voormalig kantoorpand dat wordt verbouwd tot woningen. Ten tijde van de verkrijging van het appartementsrecht is reeds een omgevingsvergunning verleend, zijn sloopwerkzaamheden uitgevoerd en is een aanvang gemaakt met het plaatsen van de binnenwanden. Na de verkrijging van het appartementsrecht moeten de volgende werkzaamheden nog worden uitgevoerd:

  • staalconstructies ten behoeve van balkons;
  • gereed maken van een berging;
  • casco gereed maken van binnenwanden en kozijnen in het privégedeelte;
  • elektra en centrale verwarming in het privégedeelte; en
  • stuc-, spuit-, en tegelwerk in het privégedeelte.

In geschil is of de verkrijging van het appartementsrecht belast is tegen het reguliere overdrachtsbelastingtarief (6%) of het verlaagde overdrachtsbelastingtarief voor woningen (2%).

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad geeft aan dat voor de kwalificatie van een ‘woning’ aansluiting moet worden gezocht bij het doel waarvoor het bouwwerk oorspronkelijk is ontworpen en gebouwd. Het is aan degene die stelt dat sprake is van de verkrijging van een ‘woning’ om aannemelijk te maken dat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar zijn aard is bestemd tot een ‘woning’. Dit is volgens de Hoge Raad het geval wanneer de verbouwingswerkzaamheden, ook al zijn deze werkzaamheden nog niet afgerond, onmiskenbaar strekken tot de (op)levering van een woning.

Hierbij acht de Hoge Raad onder andere het volgende van belang:

  • de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden;
  • de inhoud van de koop-/aannemingsovereenkomst(en);
  • de splitsing van het pand in appartementsrechten zodat delen van het pand zelfstandig overdraagbaar zijn;
  • de publiekrechtelijke voorschriften, in het geval de bouwkundige staat en kenmerken van de onroerende zaak geen uitsluitsel bieden.

Daarnaast oordeelt de Hoge Raad dat géén sprake is van de verkrijging van een woning wanneer de inspecteur aannemelijk maakt dat niet meer dan beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer voor het oorspronkelijke doel (i.e. kantoorruimte) geschikt te maken.

Aangezien in onderhavige zaak het gebouw is voorbereid op het aanbrengen van voorzieningen, het over te dragen appartementsrecht daartoe strekt en de publiekrechtelijke voorschriften zijn aangepast om de onroerende zaak voor bewoning geschikt te maken, oordeelt de Hoge Raad dat het 2%-tarief voor woningen van toepassing is. Het pand kan niet meer met beperkte aanpassingen geschikt worden gemaakt naar zijn oorspronkelijke (kantoor)functie.

Belang voor de praktijk

Met deze uitspraak ontstaat meer duidelijkheid voor de praktijk over de toepassing van het 2%-overdrachtsbelasting tarief bij transformatieprojecten. Naar onze mening kan, eerder dan voorheen, gesteld worden dat sprake is van een ‘woning’.

Om te bezien of een dergelijke verkrijging belast is met het verlaagde 2%-tarief, dient naar alle relevante feiten en omstandigheden gekeken te worden. Omdat de Belastingdienst verschillende standpunten ten aanzien van de overdrachtsbelasting (en btw) kan innemen, is het belangrijk om in een zo vroeg mogelijk stadium de voorgenomen vastgoedtransacties op de (btw- en) overdrachtsbelasting gevolgen te beoordelen.

Wilt u weten of deze uitspraak invloed heeft op uw (transformatie)projecten en wilt u weten of een fiscale optimalisatie mogelijk is, neem dan gerust contact op met onze btw-specialisten Govinda Kandhai (06 13 26 03 98) en Jayant Rakhan (06 12 02 41 49).