HvJ EU: geen btw over verkoop verhuurd winkelcentrum

Onlangs heeft het Hof van Justitie van de EU een beschikking gewezen in de zaak W. (nr C-729/21). In deze procedure staat de verkoop van een Pools winkelcentrum in (gedeeltelijk) verhuurde staat centraal. Kort gezegd volgt uit het oordeel van de Europese rechter dat er geen btw is verschuldigd over deze transactie. Hierna gaan wij in op deze uitkomst en bespreken we de gevolgen ervan voor de (Nederlandse) fiscale vastgoedpraktijk.

Achtergrond: overdracht actieve onderneming zonder btw

De Europese Btw-Richtlijn bevat een regeling die overdrachten van actieve ondernemingen moet vergemakkelijken. Meer specifiek gaat het dan om bepalingen die onder voorwaarden toestaan dat een overdracht van een zogenoemde ‘algemeenheid van goederen’ buiten de heffing van btw blijft. Wanneer de regeling toepassing vindt, dient bij de verkoop van een actieve onderneming geen btw in rekening te worden gebracht. Dit levert doorgaans een btw-financieringsvoordeel op voor zowel de overdrager als de overnemer.

In Nederland wordt de verkoop van een algemeenheid van goederen met toepassing van deze regeling vaak een ‘artikel-37d-overdracht’ genoemd, naar het corresponderende artikel in de Wet op de Omzetbelasting 1968. Vaak zijn er bij de overdracht van een actieve onderneming grote financiële belangen gemoeid. Er wordt dan ook vaak geprocedeerd over de vraag of zo’n overdracht zonder btw kan plaatsvinden. Zo ook in de voorliggende (Poolse) zaak.

Oordeel Hof van Justitie EU

De casus betreft een Poolse ondernemer die van een projectontwikkelaar een winkelcentrum in (gedeeltelijk) verhuurde staat juridisch heeft verkregen. De projectontwikkelaar heeft het winkelcentrum zelf ontwikkeld en huurders gezocht, vermoedelijk met het oog op de verkoop van dit winkelcentrum. Onderwerp van de koopovereenkomst is het gebouw en alle toebehoren, evenals de huurovereenkomsten en de rechten en plichten die daarbij hoorden. Kort gezegd wil de Poolse rechter weten of btw-heffing achterwege blijft omdat het gaat om de overdracht van een algemeenheid van goederen.

Het Hof van Justitie EU brengt allereerst in herinnering dat de regeling slechts toepassing vindt wanneer het gaat om de overdracht van een autonoom bedrijfsonderdeel met lichamelijke en eventueel ook onlichamelijke zaken, die samen een onderneming vormen waarmee een autonome economische activiteit kan worden uitgeoefend. De verkoop van bijvoorbeeld alleen voorraad goederen kan dus niet onder deze regeling vrij van btw plaatsvinden. Daarnaast is het niet noodzakelijk dat het nationale recht van de lidstaten voor de toepassing van de regeling uitdrukkelijk verlangt dat de overnemer in de plaats treedt van de overdrager. De Europese rechter sluit zijn oordeel af met de vaststelling dat het voor de toepassing van de regeling eveneens niet noodzakelijk is dat álle lichamelijke en onlichamelijke zaken zijn overgedragen aan de overnemer. Van belang is dat de overgedragen zaken gebruikt kunnen worden voor de uitoefening van een zelfstandige economische activiteit.

Analyse en belang voor de praktijk

Naar onze mening schuilt het belang van deze uitspraak voornamelijk in de suggestieve waarde ervan. Met zijn oordeel lijkt de Europese rechter namelijk te insinueren dat de verkoop van een verhuurde onroerende zaak valt aan te merken als een overdracht van een algemeenheid van goederen. In de Nederlandse jurisprudentie bestaat al geruime tijd onduidelijkheid over dit thema. Het beeld dat de laatste jaren naar voren kwam uit de Nederlandse rechtspraak was helaas niet eenduidig. Zo oordeelde de Hoge Raad in 2020 dat de overdracht van een nieuw kantorencomplex in verhuurde staat niet zonder btw-heffing kon plaatsvinden, omdat het zou gaan om een belaste levering uit de ‘voorraad’ van de projectontwikkelaar. Meer recent oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden echter in twee vergelijkbare zaken dat de artikel-37d-regeling wél kon plaatsvinden. De Europese rechter lijkt nu te suggereren dat de overdracht van een verhuurde onroerende zaak in voorkomende gevallen, bijvoorbeeld door projectontwikkelaars, wel degelijk kan kwalificeren als een (btw-vrije) overdracht van een algemeenheid van goederen.

Om vast te stellen of de overdracht van vastgoed in verhuurde staat wel of niet onderworpen is aan btw-heffing, blijft het hoe dan ook van belang om een zorgvuldige analyse te maken van alle relevante feiten en omstandigheden. Met het oog op de – doorgaans grote – financiële belangen, is het raadzaam om in een zo vroeg mogelijk stadium de voorgenomen transacties voor de btw onder de loep te nemen.

Mocht u de mogelijke gevolgen van deze uitspraak voor uw organisatie willen bespreken, neem dan vrijblijvend contact op met ons op.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden u aan om met uw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.