De startersvrijstelling: hoe zat het ook alweer?

Jongere kopers van een woning kunnen een vrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting op die aankoop. De zogenoemde startersvrijstelling kent wel enkele voorwaarden. Zo is er onder andere een leeftijdsgrens en geldt de vrijstelling alleen voor woningen van € 400.000 of goedkoper.

Om bij de aankoop van een woning gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling, zijn er vijf voorwaarden waar aan moet worden voldaan:

  • U moet tussen de 18 en 35 jaar oud zijn.
  • U mag niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling.
  • U moet zelf voor langere tijd in de woning gaan wonen.
  • Het gaat niet om een vrijstelling op de aankoop van een tweede woning of een woning die als belegging wordt gekocht.
  • Per 1 april 2021: de waarde van de woning die u koopt is € 400.000 of goedkoper (woningwaardegrens).

Let op: het is voor het begrip ‘starter’ niet van belang of u eerder een woning heeft gekocht.

Tarieven overdrachtsbelasting per 1 januari 2021

Kopers van 18 tot 35 jaar (startersvrijstelling), mits de woning hoofdverblijf wordt 0%
Kopers van 35 jaar en ouder, mits de woning hoofdverblijf wordt 2%
Overig vastgoed (incl. beleggingen) 8%

Voorwaarde tegen misbruik vrijstelling

Misbruik van de woningwaardegrens (€ 400.000 of lager) wordt tegengegaan door voor de startersvrijstelling rekening te houden met gesplitste aankopen. Hierin wordt bijvoorbeeld een verschil gemaakt tussen het ‘vruchtgebruik’ van de woning en het ‘blote eigendom’. Het recht van vruchtgebruik betekent, dat u het recht heeft om de woning te gebruiken. Het blote eigendom staat voor eigendom zonder dat u van de woning gebruik maakt. Stel dat een woning in volle eigendom een waarde heeft van € 700.000 waarbij het recht van vruchtgebruik € 300.000 waard is. Het blote eigendom is € 400.000 waard. Als alleen het recht van vruchtgebruik wordt verkregen dan kan de startersvrijstelling worden toegepast. Als vervolgens binnen twaalf maanden het blote eigendom wordt verkregen, dan is alsnog over de gehele waarde (€ 700.000) van de woning 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Hoe kunt u gebruikmaken van de startersvrijstelling?

Als u gebruik wilt maken van de startersvrijstelling, vraagt de notaris u een ‘Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling’ in te vullen. Hiermee verklaart u dat u de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen en dat u niet eerder gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling. Let op: koopt u de woning met twee of meer personen? Dan moet elke persoon deze verklaring invullen. En er wordt per persoon beoordeeld of de startersvrijstelling kan worden toegepast.

Een voorbeeld:

Stel u koopt samen met uw partner (ieder voor 50%) een woning van € 250.000. Als u wel voldoet aan de voorwaarden voor gebruik van de startersvrijstelling, maar uw partner niet, dan is over de helft van de waarde (in dit voorbeeld € 125.000) van uw woning 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voor de vrijstelling gaat het om de waarde van de verkregen woning (+ aanhorigheden). Als u bijvoorbeeld met uw partner een woning koopt van € 500.000, is de startersvrijstelling niet van toepassing. Het maakt dan niet uit welk percentage van de woning u verkrijgt; de waarde van de woning ligt dan hoger dan de woningwaardegrens van € 400.000. Als de woning het hoofdverblijf gaat vormen, is het 2%-tarief van toepassing.

Verduidelijking antimisbruikbepaling startersvrijstelling (Prinsjesdag 2021)
Het kabinet heeft bekendgemaakt per 1 januari 2022 enkele onduidelijkheden over de eerder beschreven antimisbruikbepaling weg te willen nemen. Het is de bedoeling te verduidelijken dat:

  • de antimisbruikbepaling van toepassing kan zijn als binnen twaalf maanden na de verkrijging van de woning een aanhorigheid (zoals een garage) bij de woning wordt verkregen;
  • de antimisbruikbepaling slechts van toepassing is indien de waarde van de verkrijgingen tezamen de woningwaardegrens overschrijdt; en
  • de antimisbruikbepaling niet van toepassing is als de eerdere verkrijging heeft plaatsgevonden voor 1 april 2021.

Wij helpen u graag!

Bent u jonger dan 35 jaar en heeft u plannen om een huis te kopen? Of heeft u kinderen in die leeftijd die plannen hebben? En wilt u weten of de startersvrijstelling van toepassing is? Of wilt u weten hoe deze regeling in uw specifieke situatie uitpakt? Neem dan contact met ons op, wij helpen u graag.