Nieuw besluit: bij schenking woning vaker aansluiten bij WOZ-waarde

Door de woningschaarste en stijgende hypotheekrentes zoeken steeds meer mensen een manier om hun (klein)kinderen op weg te helpen op de woningmarkt. Bijvoorbeeld door een woning te schenken, tegen een ‘vriendschappelijke prijs’ te verkopen of de koopsom (deels) kwijt te schelden. We lichten een aantal aspecten van de fiscale gevolgen toe, en bespreken een recente (gunstige!) beleidsregeling.

Belastingvrije schenking voor koopwoning

Bij een schenking voor de aankoop van een woning of verkoop voor een prijs die onder de marktwaarde ligt, is meestal schenkbelasting verschuldigd. Het belastingtarief kan oplopen tot 40%, afhankelijk van de relatie tussen de schenker en ontvanger en het schenkingsbedrag.
In een recent beleidsbesluit heeft de staatssecretaris van Financiën duidelijkheid verschaft wanneer sprake is van een bevoordeling (schenking) en hoe de heffing berekend moet worden. Hoe pakt dit besluit uit?

Hierbij zij opgemerkt dat de regeling los staat van de zogenoemde jubelton, de voorwaardelijk belastingvrije schenking van (ruim) een ton die per 1 januari 2023 versoberd gaat worden en per 1 januari 2024 geheel afgeschaft wordt.

Bepaling schenkingswaarde

Bij het schenken van een woning wordt de hoogte van de schenkbelasting bepaald aan de hand van de Waardering Onroerende Zaken (WOZ) die op de WOZ-beschikking van de gemeente staat. Hierbij gaat de gemeente uit van het bedrag dat de woning zou moeten opbrengen op 1 januari van het voorgaande jaar. In de huidige markt is de marktwaarde vaak hoger dan de WOZ-waarde. Omdat de maatstaf van heffing voor de schenkbelasting gerelateerd is aan de WOZ-waarde, is over het meerdere geen schenkbelasting verschuldigd.

Het komt ook voor dat een woning niet geschonken wordt, maar verkocht wordt tegen een koopsom die lager is dan de waarde in het economisch verkeer (de marktprijs). Dan vindt een bevoordeling plaats, en daardoor een schenking. Hoe bepaal je de hoogte hiervan? De Belastingdienst stelde zich op het standpunt dat de waarde van de woning in het economische verkeer (WEV) het uitgangspunt is. Dan is de belastbare waarde het verschil tussen de WEV en de koopprijs. In de fiscale literatuur was dit standpunt omstreden, waardoor discussie ontstond over de hoogte van de schenking.

Nieuw beleidsbesluit waarderingswijze

Op 15 juni 2022 verschafte de staatssecretaris van Financiën duidelijkheid met een nieuw besluit over waardering bij schenk- en erfbelasting. Wordt een woning verkocht tegen een lagere waarde dan de waarde in het economische verkeer? Dan geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt voor het bepalen van de schenkbelasting. De schenking is het verschil tussen de WOZ-waarde en de koopprijs. Wordt de woning verkocht tegen een waarde die gelijk aan de WOZ-waarde of hoger is? Dan is geen schenkbelasting verschuldigd.

Voorbeeld 1: U bezit een woning met een waarde in het economisch verkeer van € 300.000 en verkoopt deze aan uw kind voor € 290.000. De WOZ-waarde is € 280.000.

Voorbeeld 2: U verkoopt een woning met een waarde in het economisch verkeer van € 500.000 aan uw kind voor € 400.000. De WOZ-waarde is € 450.000.

Volgens het (voormalige) standpunt van de Belastingdienst zou sprake zijn van schenkingen van respectievelijk € 10.000 (voorbeeld 1) en € 100.000 (voorbeeld 2). Nu de WOZ-waarde leidend is, is in voorbeeld 1 geen sprake van een schenking en is de schenking in voorbeeld 2 beperkt tot € 50.000.

Kwijtschelding gedeelte van de koopsom

Soms wordt een deel van de koopsom kwijtgescholden. Is het uitgangspunt dan de waarde van de woning of het kwijtgescholden bedrag? Ook hier geeft het besluit duidelijkheid over. Als 90% van de koopsom of meer wordt kwijtgescholden, is de woning het object van de schenking. Dan geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt voor de schenkbelasting. Als er minder dan 90% van de koopsom wordt kwijtgescholden, is de (waarde van de) kwijtschelding belast. Als de koopsom in meerdere tranches wordt kwijtgescholden dan wordt bij de beoordeling wat het object van de vrijstelling is, aangesloten bij het moment van de kadastrale overschrijving.

Laat u goed adviseren

Overweegt u een woninggerelateerde schenking aan uw (klein)kinderen? Let goed op de fiscale gevolgen en laat deze vooraf in kaart brengen. Zo weet u precies waar u aan toe bent. Estate planning en vermogensoverdracht kan ingewikkeld zijn. Het is prettig om hierbij te kunnen steunen op een specialist. We vertellen u graag meer over de belastingaspecten van schenkingen. Ook kunnen we u ondersteunen bij praktische aangelegenheden zoals het opstellen van een schenkingsovereenkomst en de aangifte schenkbelasting. Onze adviseurs vertellen graag hoe we u hiermee kunnen helpen.