Eindejaarsspecial 2019: eigen woning

Voor een overzicht van alle tips uit de Eindejaarsspecial kunt u hier kijken. In het onderdeel Eigen woning komen de volgende onderwerpen aan bod:

• Vooruitbetalen eigenwoningrente
• Verkoop eigen woning ná de jaarwisseling
• Aankoop eigen woning vóór de jaarwisseling
• Aflossen eigenwoningschuld in 2019?
• Eigenwoningschuld overhevelen naar box 3?
• Voormalige eigen woning verhuren?
• Heeft u de verbouwing van uw eigen woning gefinancierd met een lening?

Vooruitbetalen eigenwoningrente

Als u in 2020 de AOW-leeftijd bereikt of vanwege een andere reden onder een lager belastingtarief valt, betaal dan in 2019 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2020. U betaalt minder belasting, doordat u deze rente dan tegen een hoger tarief aftrekt. In ieder geval daalt het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2020 van 49% naar 46%.

Let op: Het heeft geen zin om voor een langere periode vooruit te betalen. Doet u dat toch, dan wordt de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2019 geweigerd voor zover de rente betrekking heeft op het tijdvak ná 30 juni 2020. Daarbij moet u ervoor zorgen dat de vooruitbetaling contractueel is overeengekomen met de geldverstrekker.

Verkoop eigen woning ná de jaarwisseling

Bent u van plan om binnenkort uw eigen woning te verkopen en niet direct een nieuwe woning aan te kopen? Heeft u daarnaast een overwaarde op uw woning? Overweeg dan om met de levering te wachten tot in 2020. Levert u uw woning namelijk vóór 1 januari 2020, dan zal de ontvangen verkoopsom meetellen in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2020 (peildatum 1 januari 2020). Levert u de woning bijvoorbeeld begin januari 2020, dan valt de koopsom in 2020 niet in box 3.

Aankoop eigen woning vóór de jaarwisseling

Bent u van plan om binnenkort een eigen woning te kopen en betaalt u de woning (deels) met uw box-3-vermogen? Overweeg dan om de levering in 2019 te laten plaatsvinden. Wordt uw woning namelijk nog in 2019 geleverd, dan zal het aangewende box-3-vermogen niet meer meetellen in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2020 (peildatum 1 januari 2020).

Aflossen eigenwoningschuld in 2019?

Het kan voordelig zijn om uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Heeft u bijvoorbeeld nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek met een vrij hoge rente en belast vermogen in box 3 die u kunt gebruiken? Als het rendement op het box-3- vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk interessant. Informeer hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Doorgaans is dat hoogstens 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar. Als u vóór 1 januari 2020 aflost, behaalt u hierbij een box 3-voordeel.

Let op: Als u in 2020 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een extra aftrek; de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld.

Eigenwoningschuld overhevelen naar box 3?

Als u een flinke eigen woningschuld heeft met een lage rente, zou het fiscaal voordeliger kunnen zijn als de schuld in box 3 valt. U verliest dan de renteaftrek in box 1, maar daar staat tegenover dat u minder vermogen heeft in box 3. Als het verschil tussen het forfaitair percentage in box 3 (maximaal 5,60% in 2019) en het hypotheekrentepercentage groot genoeg is, kan de hypotheekschuld in box 3 gunstig zijn. Een hypotheekschuld kwalificeert alleen onder strenge voorwaarden als een eigenwoningschuld. Heeft u bijvoorbeeld een eigenwoningschuld die moet voldoen aan de aflossingseis, dan zou overwogen kunnen worden om het aflossingsschema dusdanig aan te passen dat deze niet meer voldoet aan de voorwaarden voor renteaftrek in box 1. Regel dit al in 2019, dan heeft u er al in 2020 profijt van.

Voormalige eigen woning verhuren?

Onder voorwaarden kan uw voormalige eigen woning nog even in box 1 blijven. Daarvoor is vereist dat de woning leeg staat in afwachting van verkoop. De woning kan nog in box 1 blijven als in het kalenderjaar of in een van de voorafgaande drie jaren de woning voor u als eigenwoning werd aangemerkt. Gaat u de woning verhuren, dan verhuist de woning in beginsel naar box 3. Als u van plan bent om uw eigen woning te verhuren, stel dit dan uit tot na 1 januari 2020. Zodra u uw eigen woning voor langere tijd verhuurt, is de woning namelijk geen eigen woning meer, maar een beleggingspand in box 3, waar zij meetelt voor de grondslag voor de box 3-heffing.

Let op: Verhuurt u vanaf 1 januari 2020 (peildatum), dan telt de woning voor heel 2020 mee voor de heffingsgrondslag voor box 3.

Heeft u de verbouwing van uw eigen woning gefinancierd met een lening?

Als u uw verbouwing van de eigen woning heeft gefinancierd met een lening, dan is het volgende voor u van belang. Voor elk jaar waarin u de financieringsrente van de verbouwing in box 1 als eigenwoningrente wilte.d. aftrekken, moet u de verbetering of het onderhoud met schriftelijke bewijzen kunnen staven. Zorg dan ook dat u de facturen, offertes en dergelijke van de verbetering of onderhoud langdurig goed bewaart, om te voorkomen dat u de rente niet meer kunt aftrekken.