Overdracht vastgoed geen algemeenheid van goederen

Zeer recent heeft de Hoge Raad de uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bevestigd waarin de vraag centraal stond of de overdracht van vastgoed in verhuurde staat, vanuit btw-perspectief, kwalificeert als de btw-onbelastbare overgang van een ‘algemeenheid van goederen’. In dit nieuwsbericht gaan wij in op deze uitspraak en het belang daarvan voor de praktijk.

Feiten

Belanghebbende in deze zaak is een projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar ontwikkelde een nieuw kantorencomplex. Na de ontwikkeling en realisatie van het kantorencomplex verhuurde de projectontwikkelaar het kantorencomplex, waarna hij het in verhuurde staat leverde aan een belegger. De belegger heeft de overgenomen verhuuractiviteiten voortgezet. Van tevoren was duidelijk dat het de projectontwikkelaar niet zozeer te doen was om het kantorencomplex (duurzaam) te verhuren, maar om het over te dragen, zij het in verhuurde staat.

Geschilpunt

In geschil was of de overdracht van het kantorencomplex door de projectontwikkelaar vanuit btw-perspectief kwalificeert als een overdracht van een algemeenheid van goederen.

Bij de overdracht van een algemeenheid van goederen, ook wel een 37d transactie genoemd, is geen btw over de vergoeding verschuldigd en treedt de overnemer – onder meer voor de lopende herzieningstermijnen – in de plaats van de overdrager.

Uitspraak

De Hoge Raad bevestigt het oordeel van het gerechtshof dat de overdracht van het nieuwe kantorencomplex in verhuurde staat door de projectontwikkelaar niet zonder meer kan worden aangemerkt als de overgang van een ‘algemeenheid van goederen’, maar een btw-belaste levering is.

Volgens het gerechtshof had de projectontwikkelaar namelijk geen (daadwerkelijk) voornemen tot exploitatie. De projectontwikkelaar ontwikkelde voor eigen rekening en risico het kantorencomplex. Zodra hij een huurder voor het pand had gevonden, werd het pand kort daarna (in verhuurde staat) verkocht. Het gerechtshof stelde op basis daarvan vast dat de projectontwikkelaar het pand niet duurzaam zelf wilde exploiteren en van meet af aan de bedoeling had een koper te vinden die wel dat voornemen had.

Volgens het gerechtshof was om die reden géén sprake van de overdracht van een ‘algemeenheid van goederen’, maar van de verkoop van een goed zonder meer, namelijk de verkoop van een goed uit een voorraad (bestaande uit door de projectontwikkelaar ontwikkelde panden).

Belang voor de praktijk

Hoewel de verkoop van vastgoed in verhuurde staat onder omstandigheden kan kwalificeren als de overgang van een algemeenheid van goederen, geldt dat niet per definitie in het geval de verhuur van het vastgoed slechts een middel is om het vastgoed over te dragen aan een belegger. Een belangrijke aanwijzing daarvoor kan onder meer worden gevonden in de kortdurende verhuur van het vastgoed voorafgaand aan de overdracht van het vastgoed.

Enerzijds ontstaat door deze uitspraak meer duidelijkheid voor de fiscale (vastgoed-)praktijk, anderzijds ontstaan als gevolg van deze uitspraak weer nieuwe (rechts)vragen. Een vraag die bijvoorbeeld kan opkomen, is hoe lang een projectontwikkelaar een onroerende zaak moet verhuren voordat wel sprake is van een artikel 37d transactie. Bovendien rijst de vraag of de Hoge Raad anders zou hebben geoordeeld indien de projectontwikkelaar (objectief) aantoonbaar de intentie had om het kantorencomplex zelf te exploiteren, maar onverwacht tot een verkoop besluit over te gaan.

Om te bezien of de overdracht van vastgoed in verhuurde staat wel of niet onderworpen is aan de btw-heffing, dient naar alle relevante feiten en omstandigheden gekeken te worden. Omdat de Belastingdienst verschillende standpunten ten aanzien van de btw kan innemen, is het belangrijk om in een zo vroeg mogelijk stadium de voorgenomen vastgoedtransacties op de btw-gevolgen te beoordelen.

Wilt u  weten of deze uitspraak invloed heeft op uw (vastgoed)project, neem dan gerust contact op met onze btw-specialisten Govinda Kandhai (06 13 26 03 09) of Mohamed Ameziane (06 52 76 54 14).