Aftrekmogelijkheid btw op instandhoudingskosten bij leegstaande onroerende zaken

Recent heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de btw op instandhoudingskosten ter zake van leegstaande onroerende zaken die zich lenen voor btw-belaste verhuur, aftrekbaar is. Van belang hierbij is dat op voorhand niet in redelijkheid kan worden uitgesloten dat, nadat een huurder wordt gevonden, gekozen wordt voor btw-belaste verhuur. Het feit dat de onroerende zaak uiteindelijk vrijgesteld wordt verhuurd, lijkt niet relevant te zijn. In dit nieuwsbericht gaan wij in op de zaak alsmede het belang voor de (vastgoed)praktijk.

Feiten in de zaak

Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak en biedt deze te huur aan. De onroerende zaak is geschikt om als kantoorruimte gebruikt te worden. Van 1 januari 2008 tot en met 31 juli 2009 heeft de onroerende zaak leeggestaan. Daarna wordt een gedeelte van de onroerende zaak tot 19 december 2011 btw-vrijgesteld verhuurd aan een gemeente. Tijdens de periode dat de onroerende zaak leegstond, heeft belanghebbende instandhoudingskosten gemaakt. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld schoonmaak-, energie- en beveiligingskosten. De btw ter zake van deze kosten is door belanghebbende in aftrek gebracht.

De Belastingdienst was het hier niet mee eens en corrigeerde de aftrek, omdat de kosten niet toegerekend konden worden aan btw-belaste prestaties. Het gerechtshof was het eens met de Belastingdienst en voegde hieraan toe dat de eigenaar pas recht op aftrek heeft als hij zijn voornemen om de onroerende zaak btw-belast te verhuren kan aantonen aan de hand van objectieve gegevens.

Geschilpunt

In geschil is of belanghebbende recht heeft op aftrek van de in rekening gebrachte btw op de instandhoudingskosten gedurende de periode van leegstand.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat belanghebbende recht heeft op aftrek van voorbelasting ter zake van de instandhoudingskosten gedurende de periode van leegstand. De Hoge Raad overweegt daarbij dat de regeling van aftrek van btw tot doel heeft de ondernemer volledig te ontlasten van de in het kader van al zijn economische activiteiten verschuldigde of voldane btw. Hier wordt volgens de Hoge Raad afbreuk aan gedaan als belanghebbende de btw op de instandhoudingskosten van een leegstaand en voor verhuur bestemde onroerende zaak niet kan aftrekken.

Daarbij geldt wel de voorwaarde dat op voorhand in redelijkheid niet kon worden uitgesloten dat, nadat een huurder was gevonden, gekozen zou worden voor btw-belaste verhuur. In die gevallen moet worden aangenomen dat in het voornemen van de ondernemer een onroerende zaak te gaan verhuren, het voornemen ligt besloten gebruik te maken van de mogelijkheid van btw-belaste verhuur. Ook is relevant dat Nederland geen verdere voorwaarden stelt aan de uitoefening van het recht op aftrek bij belaste verhuur.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak heeft een belangrijke uitkomst voor de vastgoedpraktijk. Er bestond in het verleden onduidelijkheid of in een situatie van leegstand de btw op de instandhoudingskosten in aftrek kon worden gebracht. Het leek er namelijk op dat de eigenaar zijn voornemen om de onroerende zaak btw-belast te gaan verhuren aan moest tonen aan de hand van objectieve gegevens. Deze bewijsplicht wordt thans naar onze mening verlicht bij een leegstaand en voor verhuur bestemde onroerende zaak in gevallen waarin het op voorhand in redelijkheid niet kan worden uitgesloten dat gekozen zal worden voor een btw-belaste verhuur. Alleen in het geval sprake is van een woning (waarvoor überhaupt niet kan worden geopteerd voor btw-belaste verhuur) dan wel sprake is van een  onroerende zaak die zich niet leent voor een btw-belaste verhuur, is de btw niet aftrekbaar. In dit kader kan bijvoorbeeld worden gedacht aan onroerende zaken die naar aard en inrichting bestemd zijn voor huurders die deze gebruiken voor doeleinden waarvoor geen (nagenoeg) volledig recht op btw-aftrek bestaat zoals zorgvastgoed.

Wij merken op dat de uitspraak ziet op instandhoudingskosten en niet op verbeteringskosten. In dat geval wordt de btw-aftrek namelijk (pas) bepaald aan de hand van het uiteindelijke gebruik na de leegstand. Verder ziet dit arrest op een volledig leegstaande onroerende zaak. Het is onduidelijk hoe de Hoge Raad zou oordelen wanneer sprake zou zijn van gedeeltelijke leegstand. Tot slot rijst bij ons de vraag op welke wijze de (hoogte van) het btw-aftrekrechtrecht moet worden bepaald ter zake van de instandhoudingskosten. In dit kader is met name van belang vast te stellen of de tijdens leegstand gemaakte instandhoudingskosten vanuit btw-perspectief kwalificeren als ‘directe kosten’ (resulterend in volledige btw-aftrek) of ‘algemene kosten’ (resulterend in aftrek conform de pro-rata van de algehele onderneming)’. Uit een besluit van de Staatssecretaris van Financiën uit 2011 (BLKB2011/641M) leiden wij af dat de Belastingdienst dergelijke kosten in principe aanmerkt als ‘algemene kosten’. Wij zijn echter van mening dat op basis van dit arrest van de Hoge Raad alsmede recente jurisprudentie van het Hof van Justitie EU verdedigd kan worden dat de ter zake betaalde btw volledig voor aftrek in aanmerking komt.

Heeft uw organisatie te maken met voor de verhuur bestemde onroerende zake die thans leeg staan en wilt u weten wat deze uitspraak concreet voor u betekent, neem dan contact op met onze btw-specialisten Govinda Kandhai (06 13 26 03 98) of Mohamed Ameziane (06 52 76 54 14).