Een tweede woning in box 3: wat betekent dit voor je belastingen?

Sinds het Kerstarrest van 2021 is er veel veranderd rond de belastingheffing in box 3, met de nodige aanpassingen aan het forfaitaire stelsel. Belastingplichtigen worden tot en met 2027 belast naar de ‘laagste’ van twee rendementen: het forfaitaire rendement of het werkelijke rendement. Inmiddels heeft de wetgever de bepaling van het werkelijke rendement gecodificeerd in de Wet tegenbewijsregeling box 3.

Ook de behandeling van de tweede woning in box 3 wijzigt. Onze experts leggen uit wat dit betekent voor de box 3-heffing van belastingplichtigen met een niet-verhuurde woning voor eigen gebruik.

Geen werkelijk rendement bij eigen gebruik

In het Kerstarrest van 20 december 2024 is bevestigd hoe het werkelijke rendement moet worden vastgesteld bij een tweede woning in box 3 die niet wordt verhuurd, maar door de eigenaar zelf wordt gebruikt. De Hoge Raad heeft daarbij op vier onderdelen duidelijkheid gegeven.

1.     Geen voordeel voor eigen gebruik

Eigen gebruik van een tweede woning leidt niet tot werkelijk rendement. Het bepalen van het voordeel ‘in natura’ – de economische huurwaarde van het woongenot – vereist keuzes die aan de wetgever zijn voorbehouden. Zonder wettelijke regeling is het voordeel niet te kwantificeren en moet dat voordeel wegens eigen gebruik op nihil worden gesteld. Vanaf 1 januari 2026 geldt overigens wél een wettelijke regeling, die we hieronder toelichten.

2.     Waardeverandering telt mee als rendement

Een ongerealiseerde waardestijging (of -daling) van een tweede woning behoort wél tot het werkelijk rendement. Deze waardeverandering wordt vastgesteld op basis van de verandering van de WOZ-waarde.

Let op: de WOZ-waarde van een jaar kent als waardepeildatum 1 januari van het voorafgaande jaar. Feitelijk wordt dus de waardeverandering van de woning in het jaar vóór het belastingjaar in aanmerking genomen.

3.     Aan- of verkoop gedurende het jaar

Bij aankoop of vervreemding van de tweede woning in de loop van het jaar moet de ontwikkeling van de WOZ-waarde tijdsevenredig worden toegerekend aan koper en verkoper. Beiden nemen dus de waardeverandering van de box 3-woning mee, naar verhouding van de tijd waarin de tweede woning deel uitmaakte van hun box 3-vermogen.

4.     Investeringen tellen niet automatisch als rendement

Bij investeringen in een tweede woning maakt de Hoge Raad onderscheid tussen onderhoudskosten en uitgaven ter verbetering. Onderhoudskosten verlagen het werkelijke rendement niet. Uitgaven ter verbetering kunnen het werkelijke rendement wel verlagen.

De waardestijging van de woning als gevolg van de verbeteringsuitgave wordt onder bepaalde voorwaarden niet in aanmerking genomen als rendement.

Voorkoming van dubbele belastingheffing bij buitenlandse tweede woning

Inkomen uit buitenlands vastgoed mag op basis van (internationale) afspraken vrijwel altijd worden belast in de jurisdictie waar het vastgoed is gelegen. Nederland heft ook over het (forfaitaire of werkelijke) rendement van buitenlands vastgoed, maar moet voor dat rendement wel een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting geven.

Heb je vragen over voorkoming van dubbele belasting en box 3? Onze adviseurs helpen je er graag bij.

Box 3-stelsel tot en met 2027

Tot en met 2027 blijft de box 3-belasting een heffing over het forfaitaire rendement, en kan een belastingplichtige er voor kiezen aan te tonen dat het werkelijke rendement lager is op basis van de tegenbewijsregeling. De tegenbewijsregeling geldt ook voor verstreken belastingjaren.

Maar één regel geldt al vanaf 1 januari 2026, namelijk hoe het werkelijke rendement vanwege het eigen gebruik van een tweede woning moet worden bepaald. Het werkelijke rendement wordt dan gesteld op de economische huurwaarde van de tweede woning.

Om de economische huurwaarde te kunnen bepalen mag je de huurprijscheck gebruiken. Deze kun je invullen op de website van de huurcommissie om een goede indicatie te krijgen van een zakelijke huurprijs. Als alternatief kan het onderzoek van SEO naar de huurwaarderatio van woningen in box 3 als handvat worden gebruikt. Volgens dat onderzoek is de gemiddelde economische huurwaarde van een woning 5,06% van de WOZ-waarde.

Let op: Die economische huurwaarde is alleen van belang als je van mening bent dat het werkelijke rendement van je totale box 3-vermogen lager is dan het forfaitaire rendement.

Box 3-stelsel vanaf 2028

De bedoeling is dat de box 3-heffing vanaf 1 januari 2028 enkel plaatsvindt over het werkelijke rendement. De staatssecretaris van Financiën heeft in mei 2025 het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 ingediend. Volgens dat wetsvoorstel wordt het eigen gebruik van een tweede woning forfaitair belast tegen een percentage van circa 3,35% over de WOZ-waarde, de zogenoemde bruto ‘vastgoedbijtelling’. Onderhoudskosten ten aanzien van de tweede woning zijn aftrekbaar, en de waardemutatie is bij vervreemding belast.

Meer weten over de belastingheffing van jouw tweede woning?

Heb je een tweede woning in box 3 en twijfel je of je box 3-heffing te hoog is vastgesteld? Of vraag je je af hoe het eigen gebruik in de toekomst wordt belast? Bespreek dan met jouw Baker Tilly-adviseur wat in jouw geval de opties zijn.

Ook voor andere vraagstukken rondom vastgoed en box 3 staan onze experts voor je klaar. Meer weten over onze vastgoedexpertise? Lees hier verder over onze brede dienstverlening op het vlak van vastgoed, of neem direct contact met ons op.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.