Nieuwe inzichten in btw-besluit voor vastgoed

De btw-regels rondom vastgoed veranderen regelmatig. Bijvoorbeeld door Europese ontwikkelingen, nationale wetten, en nieuwe inzichten uit de rechtspraak. Die gewijzigde inzichten leiden soms tot nieuwe richtlijnen: de staatssecretaris beschrijft dan in een officieel Besluit hoe de Belastingdienst bepaalde termen moet uitleggen.

Er is bijvoorbeeld een Besluit over de btw-behandeling van onroerende zaken. Dit zogenoemde Vastgoedbesluit uit 2023 is op 17 december 2025 gewijzigd. Onze vastgoedexperts bespreken de belangrijkste wijzigingen.

Wijziging van begrippen en uitleg

De verkoop van een nieuw gebouw (dat niet langer dan twee jaar geleden in gebruik is genomen) is in principe belast met 21% btw. Onder voorwaarden geldt er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Maar de verkoop van een oud gebouw (langer dan twee jaar geleden in gebruik genomen) is vrijgesteld van btw en belast met overdrachtsbelasting, meestal met een tarief van 10,4%. En voor bouwgronden in projecten gelden weer andere regels.

Deze verschillen in fiscale behandeling maken dat de definities erg nauw luisteren. Fiscale geschillen gaan vaak over de vraag of nu sprake is van onbebouwde grond, een project in aanbouw of een nieuw of oud gebouw. Het Vastgoedbesluit wijzigt en actualiseert de uitleg van een aantal begrippen en toelichtingen in dit kader.

Wijziging van de termen ‘gebouw’ en ‘onbebouwde grond’

Het begrip ‘gebouw’ was omschreven als ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden. ‘Een bouwwerk dat vast met de grond is verbonden maar nog niet is voltooid vormt voor de btw-heffing dus (al) een gebouw. Te denken valt aan een half afgebouwd gebouw of een constructie die onderdeel vormt van een nog te bouwen gebouw zoals de fundering van een gebouw’. In het nieuwe Vastgoedbesluit vervalt het schuingedrukte zinsdeel, als gevolg van Europese jurisprudentie.

Daarnaast zijn er nieuwe regels voor ‘onbebouwde grond’. Voorheen vormde ‘grond waarop of waarin zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt’ voor de btw-heffing nog steeds bebouwde grond. Maar door het gewijzigde besluit verandert dit: grond waarop of waarin zich een gedeeltelijk gesloopt gebouw bevindt, vormt nu voor de btw-heffing onbebouwde grond als het gedeeltelijk gesloopte gebouw geen functie van gebouw meer kan vervullen.

In de praktijk verwachten we dat de Belastingdienst nu vaker zal concluderen dat sprake is van onbebouwde grond of een bouwterrein.

Wijziging van de uitleg van de term ‘eerste ingebruikname’

Of de verkoop van een gebouw belast is met 21% btw hangt onder ander af van de vraag of het gebouw langer dan twee jaar geleden voor het eerst in gebruik is genomen. Het aanvangsmoment van deze tweejaarstermijn wijzigt in sommige gevallen.

Bij die eerste ingebruikneming gaat het om het ‘feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze gebruik maken van een gebouw in overeenstemming met de objectieve bestemming van het betrokken gebouw’. Op basis van het Vastgoedbesluit is dit al het geval zodra in de ruimte feitelijke handelingen worden verricht met het oog op het duurzame gebruik in overeenstemming met de objectieve bestemming. Hierbij wordt als voorbeeld genoemd het geval van een huurder die aan het werk gaat om de gehuurde ruimte gereed te maken voor het beoogde gebruik.

In het gewijzigde besluit wordt dit voorbeeld geschrapt. We verwachten dat het uitvoeren van dit soort werkzaamheden nu minder snel wordt aangemerkt als een eerste ingebruikneming voor btw-doeleinden.

Toelichting ‘in wezen nieuwbouw’

Voor btw-doeleinden kan een verbouwing van een oud gebouw zó ingrijpend zijn dat eigenlijk een nieuw gebouw ontstaat (‘in wezen nieuwbouw’). Voor de btw-wetgeving gaat in gevallen van zo’n ‘vervaardiging’ een nieuwe tweejaarstermijn lopen. Als de verkoop van een verbouwd gebouw binnen deze termijn plaatsvindt, dan is de verkoop in principe belast met 21% btw.

Het Vastgoedbesluit licht toe wanneer sprake is van vervaardiging, onder verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad. Volgens de Hoge Raad kunnen alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie van een gebouw, waaronder vervanging van (delen van) die constructie, leiden tot de conclusie dat sprake is van vervaardiging, waardoor in wezen een nieuw gebouw ontstaat.

Dit criterium staat in de praktijk ter discussie. Op basis van Europese jurisprudentie spelen onder andere de kwaliteit van de verbouwing, de functiewijziging en de hoogte van de verbouwingskosten een belangrijke rol. Een nieuwe voetnoot in het gewijzigde besluit verduidelijkt dat deze jurisprudentie de staatssecretaris geen aanleiding geeft om de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ anders uit te leggen. 

We verwachten dat naar aanleiding van de wijziging minder praktijkgevallen de toets van ‘in wezen nieuwbouw’ zullen doorstaan. Daardoor zal de verkoop van verbouwde gebouwen vaker in de overdrachtsbelastingsfeer plaatsvinden.

Koop-/aanneemovereenkomst; erfpacht

Bij een koop-/aannemingsovereenkomst resulteren de overdracht van de grond en de aannemingswerkzaamheden (nieuwbouw) in bepaalde gevallen in de oplevering van een ‘nieuw gebouw’. Als deze handelingen door dezelfde btw-ondernemer worden uitgevoerd (of binnen een fiscale eenheid voor de btw) kan sprake zijn van één prestatie voor de btw. Deze prestatie vindt volgens het Vastgoedbesluit plaats op het moment van oplevering van het nieuwe gebouw.

In het oude Vastgoedbesluit was niets specifieks opgenomen over de overdracht van erfpachtrechten  rondom deze situaties. In het gewijzigde Besluit verduidelijkt de staatssecretaris de btw-gevolgen: net als bij de overdracht van eigendom is er sprake van één prestatie op het moment van oplevering, die kwalificeert als de levering van een nieuw gebouw. De overdracht van het erfpachtrecht ‘gaat op’ in die levering. De vergoeding voor de levering van het nieuwe gebouw bestaat uit de totale aanneemsom én de totale vergoeding voor het erfpachtrecht: over die hele vergoeding is 21% btw verschuldigd. 

Let op: besluit biedt inzicht maar geen zekerheid

Hoewel een Besluit niet dezelfde rechtskracht heeft als een wet, biedt het wel inzicht in de denkwijze van de staatssecretaris. Het gewijzigde Vastgoedbesluit geeft  aan hoe de staatssecretaris vindt dat de inspecteurs de geldende wetgeving moeten interpreteren. Het is daarom raadzaam om bij het beoordelen van de btw-behandeling van (de overdracht van) onroerende zaken rekening te houden met de gevolgen van het aangepaste Vastgoedbesluit.

Wil je meer weten over het nieuwe Vastgoedbesluit? Neem dan contact met ons op: onze vastgoedexperts helpen je graag om aandachtspunten en kansen in kaart te brengen.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.