Reorganisatievrijstelling vastgoed: Hoge Raad kiest voor economisch belang boven juridisch eigendom

Voor vastgoedtransacties binnen een concern kan vaak een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting gelden. Maar is juridisch eigendom van alle aandelen voldoende om te spreken van een concern?

De Hoge Raad heeft hierover een belangrijk arrest gewezen. Centraal stond de vraag wat onder het begrip ‘belang’ moet worden verstaan als het juridisch eigendom en economisch belang bij aandelen feitelijk van elkaar zijn gescheiden binnen een vastgoedstructuur.

Onze experts bespreken dit arrest en de mogelijke doorwerking naar andere regelingen en belastingsoorten.

Wanneer geldt de reorganisatievrijstelling in de overdrachtsbelasting?

De zaak draait om een vastgoedfondsstructuur waarbij een fondsbeheerder juridisch enig aandeelhouder is van verschillende vennootschappen. Het economische rendement van die verschillende vennootschappen komt op grond van afspraken tussen het fonds en de fondsbeheerder toe aan de participanten in de fondsen. Er werd een onroerendezaakrechtspersoon (OZR) overgedragen binnen de structuur. Om de heffing van overdrachtsbelasting bij die transactie te voorkomen, werd een beroep gedaan op de interne reorganisatievrijstelling in de overdrachtsbelasting. Om van deze vrijstelling gebruik te kunnen maken, moet onder meer sprake zijn van een belang van 90% of meer binnen de concernstructuur.

Zowel de rechtbank als het hof sloten voor het begrip ‘belang’ aan bij het aandelenbelang. Bij één soort aandelen betekende dit dat het volledige belang bij de juridische aandeelhouder lag, waardoor aan de vereisten van de vrijstelling werd voldaan.

Hoge Raad: economisch belang weegt zwaarder dan juridisch eigendom

De Hoge Raad kiest echter voor een andere route. Volgens de Hoge Raad is beslissend bij wie het (nagenoeg) gehele economische belang berust. Daarbij gaat het om het (nagenoeg) gehele risico van waardeverandering en tenietgaan van de aandelen in de groepsvennootschappen. Wie juridisch eigenaar van de aandelen is, is daarbij niet doorslaggevend. Aangezien de fondsparticipanten geen onderdeel uitmaakten van de groep in de zin van de vrijstelling, kon geen beroep worden gedaan op de interne reorganisatievrijstelling.

Wat betekent dit arrest voor vastgoedfondsen en concernstructuren?

De betekenis van het arrest gaat mogelijk verder dan de fondsstructuur uit deze casus. De Hoge Raad lijkt het begrip ‘belang’ binnen de systematiek van de Wet belastingen van rechtsverkeer nadrukkelijk economisch op te vatten.

Voor (vastgoed)beleggers en ondernemers betekent dit dat niet langer uitsluitend naar de juridische aandeelhoudersverhoudingen kan worden gekeken. In fonds-, STAK- en beheerstructuren zal men vaker moeten beoordelen aan wie het economische risico, rendement en waardeverloop daadwerkelijk toekomt.

Koppeling met Kapitaalrichtlijn

De Hoge Raad gaat ook in op de vraag of de Europese Kapitaalrichtlijn hier van toepassing is. Uit recente rechtspraak van het Hof van Justitie EU volgt dat deze richtlijn onder bepaalde omstandigheden van toepassing is op de verkrijging van aandelen in een OZR, waardoor de verkrijging vrijgesteld kan zijn van belastingen.

Volgens de Hoge Raad blijkt niet dat er sprake is van verrichtingen die op grond van de Kapitaalrichtlijn buiten de heffing van indirecte belastingen moeten blijven. Opvallend is echter dat de Hoge Raad daarmee lijkt te bevestigen dat de Kapitaalrichtlijn wel degelijk betekenis kan hebben voor de Nederlandse overdrachtsbelasting bij verkrijgingen van aandelen in een OZR. Dat zou ertoe kunnen leiden dat de richtlijn in bepaalde gevallen een ruimere vrijstelling biedt dan de Nederlandse wet momenteel kent.

Werkt dit arrest ook door naar andere belastingwetten?

Dit arrest ziet op de toepassing van de reorganisatievrijstelling. Daarnaast kan de uitspraak doorwerken naar andere bepalingen binnen de Wet belastingen van rechtsverkeer en bijbehorende beleidsbesluiten waarin het begrip ‘belang’ een rol speelt.

Voor andere belastingsoorten is voorzichtigheid geboden. Begrippen als ‘belang’, ‘aandelenbelang’ en ‘economisch belang’ hebben daar vaak een geheel eigen wettelijke context. Het  kan wel een relevant aanknopingspunt zijn bij de interpretatie van andere wetgeving. Wanneer de wet niet expliciet aanknoopt bij juridische eigendom, kan de economische werkelijkheid doorslaggevend zijn.

Ondernemers met vastgoedstructuren waarin juridisch eigendom en economisch belang uiteenlopen, moeten deze ontwikkeling nauwlettend volgen. Wil je weten wat deze ontwikkeling voor jouw onderneming, belegging of structuur betekent? Onze vastgoedspecialisten vertellen je graag meer.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.