Verhuurde woning? Leegwaarderatio toch niet afgeschaft, maar versoberd

In het Coalitieakkoord 2021 was opgenomen dat de zogenoemde ‘leegwaarderatio’ per 1 januari 2023 zou worden afgeschaft. Recent heeft de staatssecretaris van Financiën aangegeven dat de regeling niet wordt afgeschaft, maar wordt versoberd. Deze wijziging zal gevolgen hebben voor de belastingheffing van privépersonen die verhuurde woningen bezitten in box 3.

Fiscale waardering van woningen

De WOZ-waarde van een woning gaat uit van de waarde vrij van huur en houdt geen rekening met een lagere waarde door de verhuurde staat. Om de fiscale waarde van een woning vast te stellen, wordt meestal aangesloten bij de WOZ-waarde. Zowel in box 3 van de inkomstenbelasting als in de schenk- en erfbelasting mag de WOZ-waarde in bepaalde gevallen worden verlaagd met de zogenoemde leegwaarderatio. Voorwaarde is dat de woning op de relevante peildatum (voor box 3: 1 januari van het belastingjaar en voor de Successiewet: de datum van schenking of vererving) verhuurd is en de huurder huurdersbescherming geniet. Bij tijdelijke verhuur van bijvoorbeeld een vakantiewoning, mag de leegwaarderatio niet worden toegepast wanneer er geen huurdersbescherming geldt.

Let op: de leegwaarderatio heeft geen invloed op de waardering of belasting van de eigen woning in box 1.

De leegwaarderatio (LWR)

De hoogte van de leegwaarderatio, uitgedrukt in een percentage, is afhankelijk van de hoogte van de huur in verhouding tot de WOZ-waarde van de woning.

De LWR verlaagt de WOZ-waarde van verhuurde woningen, waardoor deze woningen voor een lagere waarde opgenomen worden in box 3 van de inkomstenbelasting en in de schenk- en erfbelasting. In 2022 bedraagt de waarde dan 45% tot 85% van de WOZ-waarde. Effectief leidt dit tot een ‘waardeafslag’ van tussen 55% en 15%. Hoe lager de huur (percentueel), hoe hoger de waardeafslag, met lagere inkomstenbelasting of schenk- en erfbelasting als gevolg. Bij gelieerde verhoudingen (zoals verhuur aan familieleden) wordt overigens een correctie toegepast.

Nieuw kabinetsbeleid

Hoewel in het Coalitieakkoord 2021-2025 was opgenomen dat de leegwaarderatio in 2023 volledig zou worden afgeschaft, is het kabinet hierop teruggekomen. De afschaffing zou volgens onderzoek leiden tot een gelijke heffing over onverhuurde en verhuurde woningen terwijl er geen sprake is van gelijke gevallen. Dit zou in strijd kunnen zijn met het discriminatieverbod. Daarom wordt de leegwaarderatio niet afgeschaft maar geactualiseerd, zodat deze leidt tot betere aansluiting bij de werkelijke woningwaarde. De nieuwe percentages liggen echter hoger, tussen de 73% en 100% en zullen periodiek worden getoetst. Bij een jaarhuur van 5% van de WOZ-waarde, of hoger, wordt de waarde 100% van de WOZ. In gelieerde verhoudingen is het percentage altijd 100%, waardoor dan geen waardeafslag plaats vindt. Daarnaast wordt de LWR niet toegepast bij tijdelijke huurcontracten. De verdere uitwerking zal eind 2022 plaatsvinden.

En nu?

Verhuurt u in privé woningen met huurdersbescherming? Dan kan de voorgenomen wijziging van de leegwaarderatio invloed hebben op uw aangifte inkomstenbelasting en op de te betalen belasting. Ook op het gebied van estate planning is mogelijk aandacht vereist. Hoewel de aanpassing pas vanaf 1 januari 2023 gepland staat, is het verstandig om vooraf in kaart te brengen welke fiscale gevolgen de aanpassing voor u heeft. Uw adviseur bespreekt deze graag met u.