Overdrachtsbelasting: nieuwe goedkeuring voor kwijtschelding

Word je als koper al vóór de juridische levering van een onroerende zaak in staat gesteld om voorbereidende bouwhandelingen uit te voeren? Let dan goed op. Voor de overdrachtsbelasting geldt deze economische eigendomsoverdracht meestal als een heffingsmoment.

De staatssecretaris van Financiën geeft nu aan dat dit vooral bij bouwterreinen onredelijk kan uitpakken. Hij biedt hiervoor in bepaalde gevallen een goedkeuring: kwijtschelding van overdrachtsbelasting op basis van de hardheidsclausule.

Onze vastgoedexperts leggen uit welk probleem de staatsecretaris hiermee oplost, en hoe dat in de praktijk uitpakt.

Juridische versus economische levering

Bij de aankoop van vastgoed krijg je in Nederland te maken met twee soorten eigendomsoverdracht: de juridische levering (bij de notaris) en de economische levering. Die twee momenten vallen niet altijd samen.

Economische eigendom kan al overgaan zodra je een koopovereenkomst tekent of een (onherroepelijke) volmacht verleent. Ook als de koper nog vóór de juridische eigendomsoverdracht het recht verkrijgt om het onroerend goed te betreden (bijvoorbeeld bij voorbereidende bouwhandelingen), kan sprake zijn van economische eigendomsverkrijging.

Heffingsmoment bij economisch eigendom

De verkrijging van het economische eigendom van onroerend goed is een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. In principe ben je dan 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde in het economische verkeer van het onroerend goed. Vaak geldt hiervoor geen vrijstelling.

Hardheidsclausule bij ongewenste dubbele heffing?

De staatssecretaris heeft de overdrachtsbelasting in een specifieke casus kwijtgescholden door toepassing van de hardheidsclausule. De casus is als volgt.

Een koper sloot een koopovereenkomst voor de levering van een bouwterrein en kreeg het perceel enkele maanden later al ter beschikking gesteld om met de bouw te starten. Voor de overdrachtsbelasting was op dat moment sprake van een belastbare economische eigendomsoverdracht.

Voor de btw lag dat anders: op datzelfde moment was nog geen sprake van een btw-belaste levering. Daardoor was er geen samenloop van overdrachtsbelasting en btw en kon de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting niet worden toegepast. De koper is 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd. Aangezien deze overdrachtsbelasting niet aftrekbaar is, werkt dit voor de koper kostprijsverhogend uit.

Een paar maanden na de economische eigendomsverkrijging volgt ook de juridische levering van het bouwterrein. Die was wél btw-belast en viel in principe onder de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting. Maar omdat de twee heffingsmomenten verschilden, heeft de vrijstelling geen effect. Daarom is voor één feitelijke overdracht zowel overdrachtsbelasting als btw verschuldigd.

Goedkeuring: toch kwijtschelding mogelijk

De staatssecretaris van Financiën geeft naar aanleiding van deze toepassing van de hardheidsclausule een bredere goedkeuring. In situaties waarin sprake is van de verkrijging van economische en juridische levering van een bouwterrein kort op elkaar volgen, kan onder voorwaarden kwijtschelding van overdrachtsbelasting worden verleend.

Deze goedkeuring is, kort samengevat, onder de volgende omstandigheden van toepassing:

1. Uit de obligatoire overeenkomst volgt een nauwe samenhang tussen de verkrijging van de economische eigendom en de daaropvolgende verkrijging van de juridische eigendom van dezelfde onroerende zaak, door dezelfde koper van dezelfde verkoper.

2. De juridische levering van het bouwterrein vindt binnen drie maanden na de verkrijging van de economische eigendom plaats.

3. Het perceel kwalificeert voor btw-doeleinden als bouwterrein op het moment van de economische eigendomsoverdracht.

4. De koper is bij de juridische levering van rechtswege omzetbelasting verschuldigd omdat sprake is van een bouwterrein.

5. Voor de verkrijging van de economische eigendom is aangifte overdrachtsbelasting gedaan en de verschuldigde overdrachtsbelasting is op aangifte voldaan.

6. De juridische levering vindt plaats vóór de eerste ingebruikneming van het bouwwerk;

7. De samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting is van toepassing op de juridische levering.

Wil je gebruikmaken van de goedkeuring? Zorg dan dat je aan alle voorwaarden voldoet. Onze experts vertellen je er graag meer over.

Beroep op hardheidsclausule ook voor eerdere situaties

Deze goedkeuring kan ook relevant zijn voor vergelijkbare situaties in het (recente) verleden, Als de voldoening op aangifte niet onherroepelijk vaststaat (kort gezegd: binnen zes weken na tijdige voldoening) kan alsnog een beroep op de hardheidsclausule gedaan worden.

Belangrijk om te weten: ook met deze goedkeuring moet de overdrachtsbelasting eerst worden voldaan. De feitelijke kwijtschelding kan pas achteraf en alleen op verzoek worden verkregen. Houd waar nodig rekening met dit liquiditeitsnadeel.

Let op kwalificaties en termijnen

De btw‑kwalificatie van bouwterreinen en de overdrachtsbelasting zijn in de praktijk nauw met elkaar verweven, en de regelgeving verandert regelmatig. Een op het eerste oog logische planning kan onbedoeld leiden tot forse extra kosten, vooral als je al vóór de juridische levering met de grond aan de slag mag.

Zorg dus dat je de relevante kwalificaties, heffingsmomenten en termijnen scherp hebt. Heb je vragen over de fiscale behandeling van vastgoed en bouwprojecten? Neem dan gerust contact met ons op. De vastgoedexperts van Baker Tilly helpen je graag.

Wet- en regelgeving op dit gebied kan onderhevig zijn aan verandering. Wij raden je aan om met jouw Baker Tilly adviseur te overleggen over de impact hiervan.